집이 한 채라고 해서 모두 같은 세금을 내는 것은 아닙니다.
이번 정부 세제개편안에서 제가 먼저 본 것도 이 부분입니다.
같은 1주택자라도 실제 거주 여부와 명의, 연령과 보유기간에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
현재 발표된 내용은 정부가 국무회의에서 확정한 세법개정안입니다. 국회를 통과한 최종 법률은 아닙니다. 매도·증여·명의변경 같은 중요한 결정은 최종 시행 내용과 시기를 다시 확인한 뒤 판단하는 것이 좋습니다.
1주택자도 실거주 여부에 따라 달라집니다
가장 눈에 띄는 변화는 종합부동산세 기본공제입니다.
정부안에서는 실거주 단독명의 1주택자의 기본공제를 12억원에서 14억원으로 확대합니다. 비거주 단독명의 1주택자는 12억원을 유지하는 방향입니다.
공동명의도 차이가 생깁니다. 실거주 부부 공동명의는 각각 9억원씩 합계 18억원, 비거주 공동명의는 각각 6억원씩 합계 12억원의 기본공제를 적용하는 구조입니다.
결국 집이 몇 채인지뿐 아니라 그 집에 실제로 거주하고 있는지가 더 중요해지는 방향입니다.
세부담 상한은 150%를 유지합니다
당초 종부세 세부담 상한을 150%에서 200%로 높이는 방안이 검토됐습니다.
최종 정부안에서는 이를 철회하고 현행 150%를 유지하기로 했습니다.
세부담 상한은 공시가격이나 과세표준이 크게 변했을 때 세금이 한꺼번에 급증하는 것을 제한하는 장치입니다. 200% 상향이 철회된 것은 급격한 세부담 증가를 완화하는 방향으로 볼 수 있습니다.
고령 1주택자는 적용 시기도 봐야 합니다
고령자라면 기본공제만 볼 문제는 아닙니다.
정부안에는 고령 1주택자의 종부세 세액공제 한도를 단계적으로 조정하는 내용도 포함됐습니다. 2027년 800만원, 2028년 600만원의 한도를 두는 방향입니다.
600만원이라는 숫자만 보고 당장 올해부터 적용되는 것으로 이해하면 안 됩니다.
은퇴 후에는 집값과 소득이 같은 방향으로 움직이지 않는 경우도 많습니다. 집값은 올랐는데 현금소득은 줄었다면 세금 부담을 보는 기준도 달라질 수 있습니다.
오래 보유한 집을 팔 계획이라면 양도세도 확인해야 합니다
양도소득세 장기보유특별공제에도 변화가 포함돼 있습니다.
정부안은 장기보유특별공제에 10억원 한도를 두는 방안을 담고 있습니다. 특히 오래전에 취득해 양도차익이 큰 주택이라면 영향을 받을 수 있습니다.
다만 실제 양도세는 취득가액과 매도가격뿐 아니라 보유기간, 거주기간 등 여러 조건에 따라 달라집니다. 매도 계획이 있다면 개편안의 숫자만 보고 판단하기보다 내 조건으로 예상 세액을 다시 계산해 보는 과정이 필요합니다.
그렇다면 내 집은 무엇부터 확인해야 할까요?
세법 내용을 모두 외울 필요는 없습니다. 오히려 내 상황을 먼저 정리해 보는 편이 이해하기 쉽습니다.
- 실제로 거주하고 있는가
- 단독명의인가, 공동명의인가
- 연령과 보유기간은 어떻게 되는가
- 가까운 시기에 매도할 계획이 있는가
아직은 정부안입니다
이번 개편안을 보면서 세율 자체보다 더 눈에 들어온 것은 1주택자 안에서도 조건을 세분화하고 있다는 점입니다.
실거주인지, 명의는 어떻게 되어 있는지, 얼마나 오래 보유했는지에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
하지만 지금 당장 매도나 증여, 명의변경을 결정할 단계는 아닙니다. 현재는 정부 세법개정안이고 국회 심사가 남아 있습니다.
내 집의 조건을 먼저 확인하고, 국회 논의가 끝난 뒤 최종 시행 내용과 시기를 다시 확인하는 것이 중요합니다.
참고
이 글은 2026년 정부 세법개정안 및 국무회의 확정 내용을 기준으로 정리했습니다. 국회 심사 과정에서 최종 내용과 시행 시기가 달라질 수 있습니다.